Finanzen
12.09.2019

Immobilien-Verkauf – so vermeiden Sie die fünf häufigsten Fehler

Wenn man seine Immobilie veräußern möchte, geht es meist um große Summen. Umso wichtiger ist es, beim Verkauf überlegt vorzugehen, um den Erlös nicht zu schmälern.

L ivia Zander lässt ihren kleinen Jörg behutsam zu Boden. Der Einjährige krabbelt vergnügt über das helle Parkett des Kinderzimmers zu seinen Spielsachen, ein Teil ist noch in den Umzugskisten an der Wand verpackt. „Mit dem Kleinen brauchten wir unbedingt eine größere Wohnung“, erläutert Livia Zander den gerade erst hinter der Familie liegenden Umzug. Die frühere Wohnung mit knapp 70 m² bot einfach nicht mehr genug Platz für die Familie. „Wir haben für die frühere Wohnung einen sehr guten Preis bekommen, sodass wir uns mit der Bank schnell über die Finanzierung der neuen Immobilie einig waren“, freut sich Livia Zander mit ihrem Mann und den vierjährigen Zwillingen Laurin und Eloni. Das Ehepaar hatte die Wohnung in München vor gut zehn Jahren gekauft und die Immobilie war seitdem im Preis erheblich gestiegen. „Diese Wertsteigerung konnten wir realisieren und den Verkauf problemlos binnen weniger Wochen abwickeln“, so Livia Zander zufrieden. So ist es ideal – den Immobilienverkauf bequem und schnell abwickeln, einen guten Kaufpreis erzielen und damit (Wohn-)Träume wahr werden lassen. „Unsere Kunden können sich über so einen reibungslosen Verkauf freuen“, so Dr. Bernhard Bauer, Geschäftsführer der S-ImmobilienService der Stadtsparkasse München GmbH. „Unsere Experten unterstützen die Verkäufer nachhaltig, um Fehler beim Immobilien-Verkauf zu vermeiden.“

1. Der Kaufpreis

Ein ganz wesentlicher Aspekt. Wird der Kaufpreis zu niedrig angesetzt, verzichtet der Eigentümer möglicherweise auf viel Geld. Oft ist der Preis aber eher zu hoch, das schreckt potenzielle Interessenten ab. Der Verkauf zieht sich deshalb hin, der Preis muss nach und nach gesenkt werden. Wenn das Objekt bereits leer steht, muss es für Besichtigungen in Top-Zustand gehalten werden, inklusive Lüften, Heizen und Gartenpflege. „Ein zu hoher Preis kann eine Immobilie im schlimmsten Fall unverkäuflich machen. Steht ein Objekt schon länger zum Verkauf, dann wirkt das auf viele Interessenten abschreckend“, weiß Dr. Bauer. Den Preis für die eigene Immobilie von innen und außen objektiv zu schätzen, fällt den meisten Eigentümern schwer. Das geliebte Bad mit den hellblauen Kacheln, die verwinkelten Zimmer und die inzwischen eher betagte Heizung schlagen sich auf den Preis durch. Auch Veränderungen in der Nachbarschaft wie eine neue Straße wirken sich aus. Sich einfach an ähnlichen Immobilien in ähnlicher Lage oder an Online-Bewertungen zu orientieren, greift deshalb zu kurz und kann maximal der Orientierung dienen. „Wir bieten unseren Kunden daher eine individuelle Preiseinschätzung für ihre Immobilien. Dazu besichtigen wir das Objekt und schauen uns an, wie sich die Lage entwickelt, wie abgenutzt die Immobilie bereits ist und was ein zukünftiger Käufer noch investieren muss“, sagt Dr. Bauer. Mit diesem realistischen Preis in den Verkauf zu gehen, bietet beste Chancen für einen raschen und lukrativen Verkauf.


2. Das Exposé

Das Aushängeschild der Immobilie, die hier mit Bild und Text umfassend präsentiert wird. Anhand des Exposés entscheiden Käufer, ob die Immobilie für sie interessant ist. Verwackelte Handy-Fotos sind daher ein No-Go, ebenso wie grammatikalisch oder gar sachlich falsche und schlecht geschriebene Sätze, die in einem Online-Inserat miteinander kombiniert werden. Schlimmstenfalls kann daran schon der Verkauf des Objekts scheitern. Das Ziel ist es also, Interessenten schon mit dem Exposé zu überzeugen. Daher sind ansprechende Bilder und ein gut geschriebener Text die Zutaten, die den Erfolg ausmachen. Für einen ersten Eindruck sind die Fotos besonders relevant. Wenn die Vorzüge eines Objekts schnell erkennbar sind, ist das ein Hingucker. Der Betrachter der Bilder wird sich mit dieser Immobilie intensiver befassen als mit einer unattraktiven Darstellung. So sieht eine Wohnung oder ein Haus schon mal deutlich ansprechender aus, wenn zum Beispiel im aufgeräumten Zustand fotografiert wird, bodentiefe Fenster in voller Höhe sichtbar sind oder wenn der schöne Ausblick bei Sonne statt Regen präsentiert wird. „Wir unterstützen unsere Kunden hier mit professionellen Fotos, bieten auf Wunsch auch Home-Staging für eine ansprechende Innenansicht und erstellen ein umfassendes Exposé mit allen notwendigen Angaben als beste Werbung für das Objekt“, so Dr. Bauer.


3. Die Unterlagen

Zum Verkauf der Immobilie gehört es auch, alle nötigen Unterlagen parat zu haben. Sind diese zunächst nicht auffindbar, muss der Verkäufer sich deswegen auf Verzögerungen und Hindernisse beim Verkauf einstellen. Liegen die notwendigen Unterlagen nicht mit Verkaufsstart vor, so kann dies Misstrauen und Skepsis erzeugen. „Wichtig ist, alle Unterlagen vorab zusammenzuhaben, um potenzielle Käufer korrekt und umfassend zu informieren“, weiß Dr. Bauer. Papiere wie Bauunterlagen, Energieausweis oder auch der Grundbuchauszug geben den Interessenten wichtige Angaben zum Objekt und schaffen durch die Transparenz von Anfang an Vertrauen. Zudem benötigen Interessenten die Unterlagen auch, um diese zur Immobilienfinanzierung vorzulegen. „Unsere Makler sehen mit dem Verkäufer alle vorliegenden Unterlagen durch und erkennen sofort, welche Papiere noch beschafft werden müssen. Wir unterstützen die Kunden auch, indem wir notwendige Behördengänge übernehmen, um alle Dokumente zeitnah zu bekommen“, ergänzt Dr. Bauer.


4. Der Verkaufsprozess

Der Aufwand für den Verkauf wird oft unterschätzt. Er kostet viel Zeit – die viele Eigentümer eigentlich gar nicht haben. Kaum ist das Inserat online, schon klingelt bestenfalls das Telefon. Schlecht, wenn der Interessent dann nur auf der Mailbox landet, E-Mails erst nach Tagen beantwortet werden oder wegen des Urlaubs im Ausland erst einmal kein Rückruf erfolgt. „Wichtig ist, dass Interessenten schnell einen Ansprechpartner haben. Deshalb sind unsere Makler auch am Abend und am Wochenende gut erreichbar, sowohl per Telefon als auch per E-Mail“, erklärt Dr. Bauer. Anspruchsvoll sind auch die Besichtigungen mit den Interessenten, zudem das Objekt hier idealerweise vorab immer vorbereitet werden sollte. Zudem haben Interessenten meist viele Fragen, die Eigentümer oft nicht auf Anhieb beantworten können. Sinnvoll ist daher, sich ausreichend Zeit einzuplanen, um sowohl sich als auch die Immobilie ausreichend auf die Besichtigungen und Gespräche vorzubereiten.

5. Der Käufer

Der Verkaufsprozess zieht sich in die Länge, das Nervenkostüm des Verkäufers wird dünner. Umso schöner, wenn endlich ein Käufer gefunden ist, der den gewünschten Preis bezahlt. Ein Fehler wäre nun, die Verkaufsanstrengungen sofort einzustellen. Insbesondere in München überschätzen potenzielle Käufer ihre Bonität und nicht jede erhoffte Finanzierung wird von der Bank mitgetragen. Besser ist es, so lange weiter am Ball zu bleiben, bis der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Klar, dass man dies den Interessenten als fairer Verhandlungspartner auch sachlich und offen kommuniziert. Wenn der Interessent schließlich mit der guten Botschaft der Finanzierungszusage kommt, sollte der Eigentümer sich nicht mit der mündlichen Aussage zufriedengeben. „Manche Verkäufer scheuen sich, nach schriftlichen Bestätigungen zu fragen, um nicht misstrauisch oder anmaßend zu erscheinen“, weiß Dr. Bauer. „Unsere Makler haben kein Problem, bezüglich der Bonität intensiv nachzufragen und können zudem für Käufer auch einen Finanzierungs-Kontakt zu unserem starken Partner Stadtsparkasse München herstellen.“ Nachfragen und auf schriftliche Bestätigungen warten lohnt sich in jedem Fall – eine Rückabwicklung wäre jedenfalls deutlich aufwendiger.


Dem Ehepaar Zander ist es jedenfalls gelungen, für Jörg und die Zwillinge ein schönes neues Zuhause zu schaffen. „Wir sind froh, dass uns Immobilien-Experten unterstützt haben. So haben wir rasch einen solventen Käufer gefunden und konnten uns selbst statt auf den Verkauf auf unsere Familie konzentrieren“, freut sich die Familie.

Immobilien-Verkauf – so vermeiden Sie die fünf häufigsten Fehler

Wenn man seine Immobilie veräußern möchte, geht es meist um große Summen. Umso wichtiger ist es, beim Verkauf überlegt vorzugehen, um den Erlös nicht zu schmälern.

L ivia Zander lässt ihren kleinen Jörg behutsam zu Boden. Der Einjährige krabbelt vergnügt über das helle Parkett des Kinderzimmers zu seinen Spielsachen, ein Teil ist noch in den Umzugskisten an der Wand verpackt. „Mit dem Kleinen brauchten wir unbedingt eine größere Wohnung“, erläutert Livia Zander den gerade erst hinter der Familie liegenden Umzug. Die frühere Wohnung mit knapp 70 m² bot einfach nicht mehr genug Platz für die Familie. „Wir haben für die frühere Wohnung einen sehr guten Preis bekommen, sodass wir uns mit der Bank schnell über die Finanzierung der neuen Immobilie einig waren“, freut sich Livia Zander mit ihrem Mann und den vierjährigen Zwillingen Laurin und Eloni. Das Ehepaar hatte die Wohnung in München vor gut zehn Jahren gekauft und die Immobilie war seitdem im Preis erheblich gestiegen. „Diese Wertsteigerung konnten wir realisieren und den Verkauf problemlos binnen weniger Wochen abwickeln“, so Livia Zander zufrieden. So ist es ideal – den Immobilienverkauf bequem und schnell abwickeln, einen guten Kaufpreis erzielen und damit (Wohn-)Träume wahr werden lassen. „Unsere Kunden können sich über so einen reibungslosen Verkauf freuen“, so Dr. Bernhard Bauer, Geschäftsführer der S-ImmobilienService der Stadtsparkasse München GmbH. „Unsere Experten unterstützen die Verkäufer nachhaltig, um Fehler beim Immobilien-Verkauf zu vermeiden.“

1. Der Kaufpreis

Ein ganz wesentlicher Aspekt. Wird der Kaufpreis zu niedrig angesetzt, verzichtet der Eigentümer möglicherweise auf viel Geld. Oft ist der Preis aber eher zu hoch, das schreckt potenzielle Interessenten ab. Der Verkauf zieht sich deshalb hin, der Preis muss nach und nach gesenkt werden. Wenn das Objekt bereits leer steht, muss es für Besichtigungen in Top-Zustand gehalten werden, inklusive Lüften, Heizen und Gartenpflege. „Ein zu hoher Preis kann eine Immobilie im schlimmsten Fall unverkäuflich machen. Steht ein Objekt schon länger zum Verkauf, dann wirkt das auf viele Interessenten abschreckend“, weiß Dr. Bauer. Den Preis für die eigene Immobilie von innen und außen objektiv zu schätzen, fällt den meisten Eigentümern schwer. Das geliebte Bad mit den hellblauen Kacheln, die verwinkelten Zimmer und die inzwischen eher betagte Heizung schlagen sich auf den Preis durch. Auch Veränderungen in der Nachbarschaft wie eine neue Straße wirken sich aus. Sich einfach an ähnlichen Immobilien in ähnlicher Lage oder an Online-Bewertungen zu orientieren, greift deshalb zu kurz und kann maximal der Orientierung dienen. „Wir bieten unseren Kunden daher eine individuelle Preiseinschätzung für ihre Immobilien. Dazu besichtigen wir das Objekt und schauen uns an, wie sich die Lage entwickelt, wie abgenutzt die Immobilie bereits ist und was ein zukünftiger Käufer noch investieren muss“, sagt Dr. Bauer. Mit diesem realistischen Preis in den Verkauf zu gehen, bietet beste Chancen für einen raschen und lukrativen Verkauf.


2. Das Exposé

Das Aushängeschild der Immobilie, die hier mit Bild und Text umfassend präsentiert wird. Anhand des Exposés entscheiden Käufer, ob die Immobilie für sie interessant ist. Verwackelte Handy-Fotos sind daher ein No-Go, ebenso wie grammatikalisch oder gar sachlich falsche und schlecht geschriebene Sätze, die in einem Online-Inserat miteinander kombiniert werden. Schlimmstenfalls kann daran schon der Verkauf des Objekts scheitern. Das Ziel ist es also, Interessenten schon mit dem Exposé zu überzeugen. Daher sind ansprechende Bilder und ein gut geschriebener Text die Zutaten, die den Erfolg ausmachen. Für einen ersten Eindruck sind die Fotos besonders relevant. Wenn die Vorzüge eines Objekts schnell erkennbar sind, ist das ein Hingucker. Der Betrachter der Bilder wird sich mit dieser Immobilie intensiver befassen als mit einer unattraktiven Darstellung. So sieht eine Wohnung oder ein Haus schon mal deutlich ansprechender aus, wenn zum Beispiel im aufgeräumten Zustand fotografiert wird, bodentiefe Fenster in voller Höhe sichtbar sind oder wenn der schöne Ausblick bei Sonne statt Regen präsentiert wird. „Wir unterstützen unsere Kunden hier mit professionellen Fotos, bieten auf Wunsch auch Home-Staging für eine ansprechende Innenansicht und erstellen ein umfassendes Exposé mit allen notwendigen Angaben als beste Werbung für das Objekt“, so Dr. Bauer.


3. Die Unterlagen

Zum Verkauf der Immobilie gehört es auch, alle nötigen Unterlagen parat zu haben. Sind diese zunächst nicht auffindbar, muss der Verkäufer sich deswegen auf Verzögerungen und Hindernisse beim Verkauf einstellen. Liegen die notwendigen Unterlagen nicht mit Verkaufsstart vor, so kann dies Misstrauen und Skepsis erzeugen. „Wichtig ist, alle Unterlagen vorab zusammenzuhaben, um potenzielle Käufer korrekt und umfassend zu informieren“, weiß Dr. Bauer. Papiere wie Bauunterlagen, Energieausweis oder auch der Grundbuchauszug geben den Interessenten wichtige Angaben zum Objekt und schaffen durch die Transparenz von Anfang an Vertrauen. Zudem benötigen Interessenten die Unterlagen auch, um diese zur Immobilienfinanzierung vorzulegen. „Unsere Makler sehen mit dem Verkäufer alle vorliegenden Unterlagen durch und erkennen sofort, welche Papiere noch beschafft werden müssen. Wir unterstützen die Kunden auch, indem wir notwendige Behördengänge übernehmen, um alle Dokumente zeitnah zu bekommen“, ergänzt Dr. Bauer.


4. Der Verkaufsprozess

Der Aufwand für den Verkauf wird oft unterschätzt. Er kostet viel Zeit – die viele Eigentümer eigentlich gar nicht haben. Kaum ist das Inserat online, schon klingelt bestenfalls das Telefon. Schlecht, wenn der Interessent dann nur auf der Mailbox landet, E-Mails erst nach Tagen beantwortet werden oder wegen des Urlaubs im Ausland erst einmal kein Rückruf erfolgt. „Wichtig ist, dass Interessenten schnell einen Ansprechpartner haben. Deshalb sind unsere Makler auch am Abend und am Wochenende gut erreichbar, sowohl per Telefon als auch per E-Mail“, erklärt Dr. Bauer. Anspruchsvoll sind auch die Besichtigungen mit den Interessenten, zudem das Objekt hier idealerweise vorab immer vorbereitet werden sollte. Zudem haben Interessenten meist viele Fragen, die Eigentümer oft nicht auf Anhieb beantworten können. Sinnvoll ist daher, sich ausreichend Zeit einzuplanen, um sowohl sich als auch die Immobilie ausreichend auf die Besichtigungen und Gespräche vorzubereiten.

5. Der Käufer

Der Verkaufsprozess zieht sich in die Länge, das Nervenkostüm des Verkäufers wird dünner. Umso schöner, wenn endlich ein Käufer gefunden ist, der den gewünschten Preis bezahlt. Ein Fehler wäre nun, die Verkaufsanstrengungen sofort einzustellen. Insbesondere in München überschätzen potenzielle Käufer ihre Bonität und nicht jede erhoffte Finanzierung wird von der Bank mitgetragen. Besser ist es, so lange weiter am Ball zu bleiben, bis der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Klar, dass man dies den Interessenten als fairer Verhandlungspartner auch sachlich und offen kommuniziert. Wenn der Interessent schließlich mit der guten Botschaft der Finanzierungszusage kommt, sollte der Eigentümer sich nicht mit der mündlichen Aussage zufriedengeben. „Manche Verkäufer scheuen sich, nach schriftlichen Bestätigungen zu fragen, um nicht misstrauisch oder anmaßend zu erscheinen“, weiß Dr. Bauer. „Unsere Makler haben kein Problem, bezüglich der Bonität intensiv nachzufragen und können zudem für Käufer auch einen Finanzierungs-Kontakt zu unserem starken Partner Stadtsparkasse München herstellen.“ Nachfragen und auf schriftliche Bestätigungen warten lohnt sich in jedem Fall – eine Rückabwicklung wäre jedenfalls deutlich aufwendiger.


Dem Ehepaar Zander ist es jedenfalls gelungen, für Jörg und die Zwillinge ein schönes neues Zuhause zu schaffen. „Wir sind froh, dass uns Immobilien-Experten unterstützt haben. So haben wir rasch einen solventen Käufer gefunden und konnten uns selbst statt auf den Verkauf auf unsere Familie konzentrieren“, freut sich die Familie.